안녕하세요. 돈 버는 지식을 이야기하는 유레카입니다.
오늘은 주식시장, 채권시장, 부동산 시장의 상관관계에 대해 공부해보겠습니다.
지난 시간에는 실물경제, 금융경제, 주식시장의 상관관계에 대해 이미 학습하였습니다.
지난 시간이 거시적으로 살펴보았다면 오늘은 좀 더 미시적으로 경제 흐름에 대해 알아보겠습니다.
실물경제의 대표 격인 부동산 시장과 금융경제의 대표 격인 주식, 채권 시장에 대해 쉽게 알아보도록 하겠습니다.
지난번 실물경제, 금융경제, 주식시장의 상관관계 포스팅을 보지 않으신 분들은 한번 읽고 오시면 이번 시간이 더 쉽게 이해될 것이라 생각합니다.
<목차>
1. 주식시장, 채권시장의 상관관계
2. 채권시장, 부동산시장의 상관관계
3. 마무리
1. 주식시장, 채권시장의 상관관계
주식시장과 채권시장의 상관관계를 알아보기 앞서 채권에 대해 알고 있어야 합니다.
그리고 우리는 채권 기초 지식 포스팅과 채권 듀레이션 쉽게 알아보기 포스팅을 통해 이미 채권에 대해 학습하였습니다. 위 포스팅을 읽지 않으신 분들은 읽고 오시면 아래 내용을 이해하는데 큰 도움이 됩니다.
주식시장과 채권시장은 밀접한 관계를 가지고 있습니다.
보통 기업이 자금을 마련하기 위해서 주식을 발행하고, 차후의 방안으로 채권도 발행하기 때문입니다.
그러면 이러한 주식시장과 채권시장은 서로 어떠한 상관관계를 보일까요?
결과적으로는 시장금리가 상승하면 주가지수와 채권 가격은 하락하게 됩니다.
금리가 상승하게 되면 주식시장으로 몰렸던 유동성 자금이 다른 투자처로 이동하게 되면서 주가 지수가 하락하게 됩니다. 이러한 주식 시장의 하락기에는 증자를 통한 자금 조달이 어렵기 때문에 채권 발행을 통해 자금을 조달하게 됩니다.
주가 지수의 하락은 곧 기업 실적 악화를 의미하기 때문입니다.
이렇게 실적 악화 및 재무구조 악화로 채권(회사채)을 발행하는 회사가 많아지면 투자자 확보를 위해 채권 금리가 상승하게 되고 이는 기업의 금융비용 증가로 이어집니다.
금융비용의 증가로 기업의 재무구조는 더욱 악화되고 주가지수도 더욱 하락하게 되며 경기 침체를 유발합니다.
이 때 정부의 역할이 중요합니다.
금융당국이 경기 침체를 막기 위해 금리를 인하하면 유동성 자금은 다시 금융시장으로 이동하게 되고 채권 가격과 주가 지수가 상승하게 됩니다.
일반적으로 금융당국에서 기준금리를 인상하거나 인하하는 시기에 비해 실질적으로 금융시장에 미치는 영향은 조금 늦게 미칩니다.
그 이유는 기준금리 인상 시 추가되는 금융비용에 비해 주식투자의 기대수익률이 높기 때문에 어느 정도 주가지수가 상승합니다.
반면 기준금리 인하 시 이미 침체된 기업의 재무구조 악화 수준이 금융비용 절감 효과보다 크기 때문에 일정기간 경기 침체는 지속됩니다.
쉽게 정리해보면 아래와 같습니다.
기준금리 인상 → 유동성 자금의 금융시장 이탈 → 기업의 재무상태 악화 및 주가 지수 하락 → 채권 발행 중가 및 채권 가격 하락 → 주가지수 추가 하락 및 경기침체 → 기준금리 인하 → 유동성 자금 금융시장 유입 → 채권 가격 및 주가지수 상승
다음으로 채권시장과 부동산 시장의 상관관계에 대해 알아보겠습니다.
2. 채권시장, 부동산시장의 상관관계
채권시장과 부동산 시장은 서로 밀접한 관계를 가지고 있습니다.
보통 주택 자금의 많은 부분을 은행에서 loan을 통해 조달합니다.
이러한 loan 금융회사들은 부족한 loan 제원을 은행채 또는 양도성 예금증서(CD) 발행 등을 통해 조달하기 때문입니다.
따라서 일반적으로 채권 가격이 상승하면 부동산 시장도 상승하게 됩니다.
1번에서 설명했던 것처럼 경기침체가 되면 금융당국은 기준금리를 인하하게 됩니다. 기준 금리 인하는 주식 시장의 유동성 자금 증가로 주가 지수 상승을 유발하고 이는 투자자들의 수익 증가로 이어집니다. 더불어 기업의 금융비용 감소됨으로써 신규 부동산 인허가 물량이 증가하게 되고 유동성 자금 또한 부동산 시장으로 몰리게 됩니다.
결국 부동산 가격이 상승하게 되고 투기수요까지 몰리면서 과열 상태에 도달합니다. 또한 loan 금융기관은 loan 제원 부족으로 채권을 발행하게 되고, 채권 발행이 많아지면 기준 금리가 상승하게 됩니다. (이때 정부에서도 금리 인상 및 부동산 규제 정책을 실시합니다)
금리 인상으로 가계부채가 증가하고 기업의 금융비용 증가로 주택 수요가 감소하고 인허가 실적도 감소하며 가격도 하락하게 됩니다.
즉 쉽게 정리해보면 아래와 같습니다.
경기 침체 → 금리 인하 및 부동산 활성화 정책 → 주가지수 및 채권 가격 상승 → 수익 및 소비 증가, 금융비용 감소 → 유동성 자금, 부동산 시장 유입 → 부동산 가격 상승 → 투기수요 증가 → 부동산 가격 과열 → 금융권 loan 제원 부족으로 채권 추가 발행 → 기준 금리 인상 (& 정부의 부동산 규제 정책) → 가계부채 증가 및 기업 금융비용 증가 → 미분양 주택 증가, 신규주택 인허가 감소, 주택수요 감소
부동산 시장의 사이클은 10년이라고들 많이 얘기합니다. 10년을 주기로 하락과 상승을 반복해왔다고 하죠.
위 정리된 내용을 바탕으로 과거 10년과 현재의 10년을 공부하시면 흐름을 이해하시는데 큰 도움이 될 것이라 생각됩니다.
3. 마무리
지금까지 주식시장, 채권시장, 부동산시장의 상관관계에 대해 쉽게 알아보았습니다.
채권 포스팅과 실물경제, 금융경제, 주식시장 상관관계 포스팅까지 함께 읽으셨다면 어느 정도 흐름에 대해 이해하셨을 것이라 생각됩니다.
물론 예외 상황도 발생합니다. COVID19나 미중 분쟁과 같은 세계적으로 큰 이슈가 발생하면 경제의 흐름이 뒤틀릴 수는 있지만, 역사적으로도 그러했듯이 관성의 법칙처럼 정상적인 형태를 찾아가도록 되어 있습니다.
따라서 기본적인 흐름에 대해 공부하는 것이 중요하다고 생각됩니다.
기본적인 흐름 속에서 왜곡이 발생함을 발견한다면 그 속에서 새로운 투자 요소를 찾아낼 수 있을 테니까요.
지금까지 설명드린 내용이 부족하지만 도움이 되셨으면 합니다.
그러면 다음에 더 도움이 되는 글로 찾아뵙겠습니다.
