안녕하세요. 돈 버는 지식을 이야기하는 유레카입니다.
오늘은 아파트 공동명의 양도소득세 셀프 신고 방법에 대해 알아보겠습니다.
최근 부동산 관련 규제가 강해지며 수도권 지역의 경우 대부분의 지역이 조정대상지역으로 선정된 상태입니다.
따라서 대부분의 아파트 매도 시에는 양도소득세 신고가 필수 사항인데요.
그래서 오늘은 아파트 양도소득세 셀프 신고로 세무사 비용을 절약할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.
신고 기간과 필요 서류 등 양도소득세 셀프 신고에 필요한 부분에 대해 알아보고, 특히 부부 또는 가족 간 공동명의로 매도한 아파트 매도에 대해 중점적으로 알아보겠습니다.
<목차>
1. 아파트 양도소득세 신고 필요 정보
2. 홈택스 양도소득세 셀프 신고 방법
3. 주의 사항
4. 마무리
1. 아파트 양도소득세 신고 필요 정보
먼저 아파트 양도소득세 신고 기간, 가산세, 비과세 경우 및 필요 서류 등에 대해 알아보겠습니다.
① 양도소득세 신고 기간
- 양도소득세 신고 기간은 양도일이 포함된 달의 마지막 날을 기준으로 2개월 이내입니다.
즉, 21년 2월 25일에 양도 진행을 하였다면 21년 5월 31일까지 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.
- 다주택자의 경우 당해 여러 건의 부동산을 양도하였을 경우 다음 년 5월 1일 ~ 5월 31일 사이에 확정신고를 진행해야 합니다. 1 주택만 양도한 경우에는 예정 신고를 진행하고 확정 신고를 하지 않습니다.
② 기한 내 양도소득세 신고를 하지 않는다면?
- 양도 후 신고 기간 동안 예정 신고를 하지 않았을 경우 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 부과됩니다.
무신고 가산세는 납부 세액의 20%이고, 납부불성실 가산세는 1일 기준 0.025%가 부과됩니다.
③ 양도소득세 비과세 되는 경우
- 정부에서는 1 주택자를 보호하는 차원에서 일정 기간 보유, 거주 시 양도소득세를 비과세 하는 경우가 있습니다.
자세한 조건은 아래와 같습니다.
- 1가구 1 주택 - 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)
- 일시적 1가구 2 주택 - 1) 1번 주택을 취득하고 1년 경과한 후 2번 주택을 취득
2) 1번 주택을 2년 이상 보유
3) 2번 주택을 취득한 지 3년 내로 1번 주택을 매도
(조정대상지역은 1년 내에 매도)
※ 단, 양도 당시 실거래가 9억 이하의 주택에만 비과세 적용
④ 양도소득세 신고 필요 서류
- 양도소득세 신고 시 아래와 같은 서류가 필요합니다.
매도 계약서, 취등록세 영수증, 법무사 영수증, 매수 매도 시 중개수수료 영수증, 각종 경비 영수증
- 아파트 매수할 때부터 각종 영수증은 모아두는 것이 양도소득세 신고 시에 유용합니다.
영수증이 없다면 영수증을 재발급받는 과정도 번거로울 뿐만 아니라 필요경비에 포함됨에도 세금 혜택을 받지 못할 수 있기 때문입니다.
다음으로 홈택스에서 양도소득세 셀프 신고하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
2. 홈택스 양도소득세 셀프 신고 방법
먼저 홈택스 > 신고/납부 > 세금신고 > 양도소득세로 이동하면 아래와 같은 페이지로 이동됩니다.
공동명의가 아닌 1 주택에 대해 양도소득신고가 필요하면 간편 예정신고 작성을 선택합니다.
당해에 다수의 주택을 매도하거나 공동 명의인 아파트를 양도하는 경우 일반 예정신고 작성을 선택합니다.
우리는 공동명의 아파트에 대해 중점적으로 알아볼 예정이므로 일반신고를 선택합니다.
① 양도인 정보 입력
- 양도인(본인) 기본정보를 입력합니다.
- 양도자산 종류 - 국내 / 예정-국내/국외 주식 이외의 자산
- 양도 연월 - 대상 부동산을 양도한 해와 월
- 신고 구분 - 예정
- 양도 연월까지 입력하고 조회를 누르면 아래 양도인 정보가 자동으로 입력됩니다.
- 전화번호 입력 후 신고대상 부동산 확인하기로 이동합니다.
- 신고대상 부동산은 자동으로 확인이 되며, 대상이 맞다면 선택에 클릭을 하고 저장을 선택합니다.
- 양도인 확인이 완료되었다면 저장 후 다음으로 이동합니다.
② 양수인 정보 입력
- 양수인 정보도 자동으로 설정이 됩니다.
- 확인 여부에 N으로 되어 있기 때문에 Y로 변경이 필요합니다.
- 등록하기 > 선택 클릭 > 선택 내용 수정 순으로 선택합니다.
확인 여부에 Y로 변경됨을 확인하고 양수인 정보가 맞는지 확인한 후 다음으로 이동합니다.
③ 양도소득금액 명세서 작성
- 3.1) 양도소득금액 계산 명세서 목록에 신고 대상 부동산을 확인합니다.
- 3.2) 양도소득금액 계산 명세서 상세내역에서 양도자산 정보를 입력합니다.
- 과세구분 - 비과세 요건에 해당된다면 비과세, 해당되지 않으면 과세대상을 선택합니다.
- 양도 물건 종류 - 일반주택
- 세율 구분 - 1년 이상 보유 주택 및 조합원 입주권 (다른 해당사항이 있다면 그 사항으로 클릭)
- 자산 소재지 및 면적, 거래일자는 자동으로 입력되어 있습니다.
- 비과세인 경우 1세대 1 주택 판단용 보유기간, 거주기간 선택을 해야 합니다.
- 3.3) 양도소득금액을 입력합니다.
※ 주의해야 할 점은 공동명의는 모든 비용을 1/2로 입력해야 합니다.
- 양도 가격 - 매도가의 1/2 금액 입력
- 취득가액 종류 - 1. 실지거래가액
- 실지거래가액을 선택하면 취득가액 및 필요경비 입력 TAB이 생성되며 클릭합니다.
- 필요경비 및 기타 경비를 입력합니다. (아래 참조)
< 주요 경비 >
- 매입가액 - 양도 부동산의 취득금액 1/2
- 취득세 - 부동산 취득할 때 세금(취등록세, 교육세) 1/2
- 기타 부대비용-법무사 비용 - 부동산 취득 시 납입한 법무사 관련 비용 (등본 제증명, 등록대행, 보수료 등) 1/2
- 기타 부대비용-취득 중개수수료 - 부동산 취득 시 중개수수료 1/2
- 기타 부대비용-기타 - 인지세, 대법원 증지 비용 1/2
- 양도 시 중개수수료 등 직접지출비용 - 양도 시 지불한 중개수수료 1/2
<기타 경비>
- 기타 경비-채권매각차손 및 기타 경비 - 국민주택채권 매각차손 비용 1/2
- 3.4) 장기보유 특별공제 계산을 진행합니다.
해당 사항을 클릭하고 계산하기를 클릭하면 장기보유 특별공제액이 자동으로 계산됩니다.
- 이 과정까지 완료하고 다음으로 이동하면 세액계산 및 확인 탭으로 이동합니다.
- 양도소득금액, 과세표준, 산출세액은 자동으로 설정이 되어 나옵니다.
※ 우리는 1년에 250만 원의 양도소득공제가 됩니다. 따라서 양도소득 기본공제(7)에 250만 원을 입력합니다.
- 또한 인터넷 상으로 셀프 신고 시 전자신고세액공제 20,000원이 공제되니 입력합니다.
④ 신고서 제출
- 모든 과정이 완료되면 자동으로 계산된 양도소득세 비용이 정산되어 확인할 수 있습니다.
- 틀린 부분이 없다면 신고서를 제출하고, 신고 내역에서 신고서 제출이 되었는지 확인합니다.
- 신고서 제출목록에 접수증 보기를 선택하면 납부서를 확인할 수 있습니다.
⑤ 지방소득세 신고
- 신고서 제출목록에 주민등록번호를 입력하고 조회하기를 누르면 제출된 신고서를 확인 가능합니다.
- 신고서 목록에서 가장 우측에 지방소득세 신고하기 탭을 선택합니다.
- 지방소득세 탭으로 이동되는데, 지방소득세도 자동으로 계산되어 설정할 것 없이 신고하고 납부를 진행합니다.
⑥ 증빙서류 제출
- 신고서 제출 후 증빙서류도 제출해야 하는데, 양도 소득세 기본 화면에서 증빙서류 제출 버튼을 클릭합니다.
- 양도소득세 신고 필요서류를 모두 등록하고 완료처리를 합니다.
3. 주의 사항
① 비과세 신청 시에는 비과세 요건에 해당되는지 정확하게 확인해야 합니다.
② 양도소득세 신고가 끝이 아닙니다. 세금 납부까지 기한 내에 이루어져야 합니다. (비과세는 제외)
③ 공동명의 시 신고서 제출에 작성하는 모든 비용은 1/2 계산하여 작성합니다. 대신 공동명의자도 따로 신고서 제출해야 합니다.
④ 모든 아파트 거래 시 각종 영수증은 모아두거나, 스캔해서 PC에 저장해두면 신고 서류 제출 시 유용합니다.
⑤ 양도소득세 셀프 신고 신청 시간은 06시 ~ 24시입니다. 24시가 지나면 6시까지는 접속이 되지 않으므로 참고해주세요.
4. 마무리
지금까지 아파트 공동명의 양도소득세 셀프 신고 방법에 대해서 알아보았습니다.
복잡해 보이지만, 이 포스팅을 처음부터 읽으며 하나하나 작성을 하다 보면 큰 어려움 없이 신고서를 제출할 수 있을 것입니다.
복잡한 권리가 엮여 있는 부동산이 아니라면 양도소득세는 셀프로 신고하여 세무사 비용을 절약할 수 있습니다.
어려워하지 마시고 한번 도전해보시면 좋을 것 같습니다.
이상 유레카였습니다. 다음에 더 도움이 되는 글로 찾아뵙겠습니다.
